Başbakan Kiriakos Miçotakis, 5 Eylül 2026'da 90. Selanik Uluslararası Fuarı'ndaki (ΔΕΘ) konuşmasında, Avrupa Birliği dışındaki ülkelerden gelen alıcılar için tapu devir vergisinin %3'ten %15'e yükseltileceğini, 1 Ocak 2027 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere açıkladı. Golden Visa Greece 2027 planlayan her yatırımcı için bu değişiklik toplam edinim maliyetini esaslı biçimde değiştiriyor — ve net, ölçülebilir bir zaman penceresi yaratıyor.
Tam olarak ne açıklandı
- Oran: gayrimenkulün vergiye esas değeri üzerinden %3'ten %15'e.
- Kimleri kapsıyor: üçüncü ülke vatandaşlarını. AB üyesi ülkelerden alıcılar %3 oranında kalıyor.
- Yürürlük: 1 Ocak 2027.
- Gerekçe: spekülatif talebi ve konut piyasası üzerindeki baskıyı sınırlamak — Ontario'nun Non-Resident Speculation Tax uygulamasını örnek alan, "Kanada modeli" denilen yaklaşıma yakın bir mantık.
Hatırlatma: tapu devir vergisi, vergiye esas değer üzerinden — yani objektif değer ile beyan edilen bedelden hangisi yüksekse onun üzerinden — hesaplanır ve sözleşme imzalanmadan önce alıcı tarafından ödenir.
250.000 euroluk bir alımda ne anlama geliyor
250.000 euro rastgele seçilmiş bir örnek değil: ticari alanın yasal olarak konuta dönüştürülmesiyle oluşan gayrimenkuller için geçerli özel Golden Visa eşiğine karşılık geliyor. Euro cinsinden tablo:
- Mevcut rejimde (%3): 7.500 €
- 1/1/2027'den itibaren (%15): 37.500 €
- Ek yük: 30.000 € — yani gayrimenkul değerinin %12'si
Bu tutarlara, verginin kendisi üzerinden hesaplanan %3 belediye payı da eklenir. Mevcut rejimde efektif oran %3,09'a, yani 250.000 euroluk bir gayrimenkulde 7.725 euroya karşılık gelir; %15 oranıyla efektif oran %15,45'e, yani 38.625 euroya çıkar. Gerçek fark böylece 30.900 euroyu aşar.
Diğer değerlerde ölçek
- 100.000 €: 3.000 €'dan 15.000 €'ya
- 200.000 €: 6.000 €'dan 30.000 €'ya
- 250.000 €: 7.500 €'dan 37.500 €'ya
- 500.000 €: 15.000 €'dan 75.000 €'ya
- 1.000.000 €: 30.000 €'dan 150.000 €'ya
Her durumda alım satımın diğer masrafları eklenir: noter, Tapu Kadastro, avukatlık ve varsa emlak komisyonu.
Golden Visa nasıl etkileniyor
Golden Visa başvurusu yapan kişi tanımı gereği üçüncü ülke vatandaşıdır. Dolayısıyla bu önlem programı dolaylı olarak değil, doğrudan ve başvuru sahiplerinin tamamı bakımından ilgilendiriyor — Türkiye ve Orta Doğu'dan Çin'e kadar.
Sıkça yanlış anlaşılan iki nokta:
- Vergi, yatırım eşiğine dahil edilmez. 250.000 €, 400.000 € ve 800.000 € eşikleri gayrimenkulün değerine ilişkindir, toplam edinim maliyetine değil. Yatırımcı bütçesini gayrimenkul değeri + vergi + diğer masraflar olarak kurmalıdır.
- Programın kendisi kaldırılmıyor. Açıklama devir vergisiyle ilgilidir; oturum izninin kriterlerini veya süresini değiştirmez.
Henüz netleşmemiş konular
Şu aşamada söz konusu olan bir hükümet açıklamasıdır, yürürlüğe girmiş bir hüküm değil. Vergi yasa tasarısı meclise sunulana kadar şunlar açık kalıyor:
- Belirleyici ölçütün vatandaşlık mı yoksa vergi mukimliği mi olacağı.
- Yunanistan'da yaşayan daimi ikamet sahiplerinin ve mevcut oturum izni sahiplerinin durumu.
- Örneğin birinci konut için istisna öngörülüp öngörülmeyeceği.
- AB'de kurulu tüzel kişiler üzerinden yapılan alımların nasıl değerlendirileceği.
- Geçiş hükümleri: belirleyici tarihin kesin satış sözleşmesi mi, devir vergisi beyannamesi mi, yoksa daha önce yapılmış bir ön sözleşme mi olacağı.
Kanun metni yayımlanmadan bu ayrıntıların hiçbiri kesin sayılmamalıdır.
Alım planlayanlar için pratik anlamı
Açıklanan tarihe göre %3 penceresi 31 Aralık 2026'da kapanıyor. Yabancı bir alıcı için eksiksiz bir alım sürecinin gerçekçi takvimi:
- Vergi numarası (AFM) çıkarılması ve banka hesabı açılması ya da vekâletname düzenlenmesi.
- Tapu ve takyidatların hukuki incelemesi.
- Teknik inceleme: imar uygunluğu, elektronik bina kimliği, statik yeterlilik.
- Devir vergisi beyanı ve ödemesi, sözleşmenin imzalanması, tescil.
Dosya eksiksiz olsa bile süreç nadiren altı ila on haftadan kısa sürer. Pratikte bu, 2026 içinde tamamlanacak alımlara ilişkin kararların sonbahar içinde verilmesi gerektiği anlamına gelir.
Belirtmemiz gereken bir not: bu son tarih aceleci bir alım için gerekçe değildir. Tapusu sorunlu veya ruhsatı eksik bir gayrimenkul, vergi farkından çok daha pahalıya mal olur. Hız, ancak dosya baştan temizse anlamlıdır.
ATLAS'ın rolü
ATLAS Engineering & Development, üçüncü kişilerin gayrimenkullerini pazarlayan bir emlak ofisi değildir. Biz yükleniciyiz: gayrimenkulü buluruz, projeleri hazırlarız, kullanım değişikliği ruhsatını alırız, inşa eder ve anahtar teslim ederiz. 2026 içinde devri tamamlamak isteyen yatırımcılar için kritik unsur, dosyası tamamlanmış ve denetlenmiş gayrimenkullerin mevcudiyetidir — her adımda yatırımcının kendi dilinde destekle.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, 5 Eylül 2026 tarihli hükümet açıklamasına dayanmaktadır ve hukuki veya vergisel danışmanlığın yerine geçmez. Nihai hükümler vergi yasa tasarısıyla belirlenecektir. Her yatırım dosyası bir avukat ve mali müşavir tarafından incelenmelidir.