בנאומו ביריד הבינלאומי ה־90 של סלוניקי ב־5 בספטמבר 2026, ראש הממשלה קיריאקוס מיצוטקיס הודיע על העלאת מס הרכישה מ־3% ל־15% לרוכשים ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי, החל מ־1 בינואר 2027. עבור כל משקיע השוקל גולדן ויזה, השינוי משנה מהותית את עלות הרכישה הכוללת.
מה בדיוק הוכרז
- שיעור: מ־3% ל־15% על השווי החייב במס.
- על מי חל: אזרחי מדינות שלישיות. רוכשים ממדינות האיחוד האירופי נשארים ב־3%.
- מועד תחילה: 1 בינואר 2027.
- הרציונל: ריסון ביקוש ספקולטיבי ולחצים על שוק הדיור — גישה הקרובה למה שמכונה "המודל הקנדי".
מה זה אומר ברכישה של 250 אלף אירו
250 אלף אירו אינו מספר אקראי: זהו סף הגולדן ויזה המיוחד לנכסים שנוצרו משינוי יעוד חוקי ממסחרי למגורים.
- במצב הקיים (3%): 7,500 אירו
- מ־1.1.2027 (15%): 37,500 אירו
- תוספת: 30,000 אירו — כלומר 12% משווי הנכס
לסכומים אלה מתווסף היטל עירוני של 3% המחושב על המס עצמו: שיעור אפקטיבי של 3.09% היום (7,725 אירו) לעומת 15.45% בעתיד (38,625 אירו) — פער העולה על 30,900 אירו.
הסקאלה בשווי אחר
- 100 אלף אירו: מ־3,000 ל־15,000 אירו
- 250 אלף אירו: מ־7,500 ל־37,500 אירו
- 500 אלף אירו: מ־15,000 ל־75,000 אירו
- מיליון אירו: מ־30,000 ל־150,000 אירו
איך זה משפיע על הגולדן ויזה
מבקש גולדן ויזה הוא בהגדרה אזרח מדינה שלישית, ולכן המהלך נוגע לו ישירות. שתי נקודות שלעיתים מובנות לא נכון:
- המס אינו נכלל בסף ההשקעה. הספים של 250, 400 ו־800 אלף אירו מתייחסים לשווי הנכס, לא לעלות הרכישה הכוללת.
- התוכנית עצמה אינה מבוטלת. ההכרזה נוגעת למיסוי ההעברה, לא לקריטריונים או למשך האשרה.
מה עדיין לא הובהר
בשלב זה מדובר בהכרזה ממשלתית ולא בחקיקה. פתוחות השאלות: האם הקריטריון הוא אזרחות או תושבות מס, מעמדם של תושבי קבע ביוון, פטורים אפשריים לדירת מגורים ראשונה, רכישות דרך תאגידים הרשומים באיחוד, והוראות המעבר והמועד הקובע.
מה זה אומר בפועל
לפי המועד שהוכרז, חלון ה־3% נסגר ב־31 בדצמבר 2026. התהליך כולל הוצאת מספר עוסק ופתיחת חשבון בנק או ייפוי כוח, בדיקת נאותות משפטית של הטאבו והשעבודים, בדיקה הנדסית של התאמה תכנונית ותעודת זהות אלקטרונית לבניין, ולאחר מכן הצהרה ותשלום המס, חתימת החוזה ורישום. גם עם תיק מלא, התהליך נמשך לרוב שישה עד עשרה שבועות — כלומר החלטות על רכישות ב־2026 צריכות להתקבל במהלך הסתיו.
הערה חשובה: המועד האחרון אינו סיבה למהר. נכס עם בעיות בטאבו או ברישוי עולה הרבה יותר מהפרש המס.
התפקיד של ATLAS
ATLAS Engineering & Development אינה סוכנות תיווך המשווקת נכסים של אחרים. אנו הקבלן: מאתרים את הנכס, מכינים את התכנון, מוציאים את היתר שינוי היעוד, בונים ומוסרים עם מפתח ביד. למשקיעים המעוניינים להשלים העברה ב־2026, הגורם המכריע הוא זמינות נכסים עם תיק שלם ובדוק — עם ליווי בשפת המשקיע בכל שלב.
מאמר זה הוא למידע בלבד, מבוסס על הכרזה ממשלתית מ־5 בספטמבר 2026 ואינו מחליף ייעוץ משפטי או מיסויי.