Στην ομιλία του στη 90ή ΔΕΘ, στις 5 Σεπτεμβρίου 2026, ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης ανακοίνωσε αύξηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από 3% σε 15% για αγοραστές που προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Για κάθε επενδυτή που εξετάζει Golden Visa Greece 2027, η αλλαγή μεταβάλλει ουσιωδώς το συνολικό κόστος απόκτησης — και δημιουργεί ένα σαφές, μετρήσιμο χρονικό περιθώριο.
Τι ακριβώς ανακοινώθηκε
- Συντελεστής: από 3% σε 15% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.
- Ποιους αφορά: υπηκόους τρίτων χωρών. Οι αγοραστές από κράτη-μέλη της ΕΕ παραμένουν στο 3%.
- Έναρξη ισχύος: 1η Ιανουαρίου 2027.
- Σκεπτικό: περιορισμός της κερδοσκοπικής ζήτησης και των πιέσεων στην αγορά στέγης — λογική που παραπέμπει στο λεγόμενο «καναδικό μοντέλο», με πρότυπο τον Non-Resident Speculation Tax του Οντάριο.
Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της φορολογητέας αξίας, δηλαδή επί του μεγαλύτερου ποσού μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του δηλωθέντος τιμήματος, και καταβάλλεται από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
Τι σημαίνει σε αγορά 250.000 €
Το ποσό των 250.000 € δεν είναι τυχαίο παράδειγμα: αντιστοιχεί στο ειδικό όριο του Golden Visa για ακίνητα που προκύπτουν από νόμιμη αλλαγή χρήσης σε κατοικία. Η εικόνα σε ευρώ:
- Με το ισχύον καθεστώς (3%): 7.500 €
- Από 1/1/2027 (15%): 37.500 €
- Επιπλέον επιβάρυνση: 30.000 € — δηλαδή 12% επί της αξίας του ακινήτου
Στα ποσά αυτά προστίθεται ο δημοτικός φόρος 3% που υπολογίζεται επί του ίδιου του φόρου μεταβίβασης. Με το ισχύον καθεστώς ο πραγματικός συντελεστής διαμορφώνεται στο 3,09%, δηλαδή 7.725 € για ακίνητο 250.000 €· με συντελεστή 15% θα διαμορφωνόταν στο 15,45%, δηλαδή 38.625 €. Η πραγματική διαφορά ξεπερνά έτσι τις 30.900 €.
Η κλίμακα σε άλλες αξίες
- 100.000 €: από 3.000 € σε 15.000 €
- 200.000 €: από 6.000 € σε 30.000 €
- 250.000 €: από 7.500 € σε 37.500 €
- 500.000 €: από 15.000 € σε 75.000 €
- 1.000.000 €: από 30.000 € σε 150.000 €
Σε όλες τις περιπτώσεις προστίθενται τα υπόλοιπα έξοδα της αγοραπωλησίας: συμβολαιογραφικά, Κτηματολόγιο, δικηγορική και τυχόν μεσιτική αμοιβή.
Πώς επηρεάζεται το Golden Visa
Ο αιτών Golden Visa είναι εξ ορισμού υπήκοος τρίτης χώρας. Το μέτρο επομένως δεν αγγίζει έμμεσα το πρόγραμμα — το αφορά ευθέως, στο σύνολο των αιτούντων, από την Τουρκία και τη Μέση Ανατολή μέχρι την Κίνα.
Δύο σημεία που συχνά παρανοούνται:
- Ο φόρος δεν προσμετράται στο όριο επένδυσης. Τα όρια των 250.000 €, 400.000 € και 800.000 € αφορούν την αξία του ακινήτου, όχι το συνολικό κόστος κτήσης. Ο επενδυτής πρέπει να προϋπολογίζει την αξία του ακινήτου συν τον φόρο συν τα λοιπά έξοδα.
- Το ίδιο το πρόγραμμα δεν καταργείται. Η εξαγγελία αφορά τη φορολογία της μεταβίβασης, όχι τα κριτήρια ή τη διάρκεια της άδειας διαμονής.
Τι δεν έχει διευκρινιστεί ακόμη
Πρόκειται προς το παρόν για κυβερνητική εξαγγελία, όχι για ψηφισμένη διάταξη. Μέχρι την κατάθεση του φορολογικού νομοσχεδίου παραμένουν ανοιχτά:
- Αν το κρίσιμο κριτήριο είναι η ιθαγένεια ή η φορολογική κατοικία του αγοραστή.
- Πώς αντιμετωπίζονται οι μόνιμοι κάτοικοι Ελλάδας και οι κάτοχοι άδειας διαμονής που ήδη ζουν στη χώρα.
- Αν προβλεφθούν εξαιρέσεις, για παράδειγμα για πρώτη κατοικία ή για ομογενείς.
- Πώς αντιμετωπίζονται οι αγορές μέσω νομικών προσώπων με έδρα εντός ΕΕ.
- Οι μεταβατικές διατάξεις: αν η κρίσιμη ημερομηνία είναι η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, η υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ή τυχόν προγενέστερο προσύμφωνο.
Καμία από αυτές τις λεπτομέρειες δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένη πριν δημοσιευθεί το κείμενο του νόμου.
Τι σημαίνει πρακτικά για όποιον σχεδιάζει αγορά
Με βάση την ανακοινωθείσα ημερομηνία, το παράθυρο του 3% κλείνει στις 31 Δεκεμβρίου 2026. Μια ρεαλιστική εκτίμηση του χρόνου που απαιτείται για μια ολοκληρωμένη αγορά από αλλοδαπό αγοραστή:
- Έκδοση ΑΦΜ και άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού ή σύνταξη πληρεξουσίου.
- Νομικός έλεγχος τίτλων και βαρών στο Κτηματολόγιο.
- Τεχνικός έλεγχος: πολεοδομική νομιμότητα, ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, στατική επάρκεια.
- Δήλωση και καταβολή του φόρου μεταβίβασης, υπογραφή συμβολαίου, μεταγραφή.
Ακόμη και με πλήρη φάκελο, η διαδικασία σπάνια ολοκληρώνεται σε λιγότερο από έξι έως δέκα εβδομάδες. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι οι αποφάσεις για αγορές εντός του 2026 πρέπει να ληφθούν μέσα στο φθινόπωρο.
Μια σημείωση που οφείλουμε να κάνουμε: η προθεσμία δεν αποτελεί λόγο για βιαστική αγορά. Ένα ακίνητο με προβληματικούς τίτλους ή ελλιπή αδειοδότηση κοστίζει πολύ περισσότερο από τη διαφορά του φόρου. Η ταχύτητα έχει νόημα μόνο όταν ο φάκελος είναι ήδη καθαρός.
Ο ρόλος της ATLAS
Η ATLAS Engineering & Development δεν είναι μεσιτικό γραφείο που προωθεί ακίνητα τρίτων. Είμαστε ο ανάδοχος: εντοπίζουμε το ακίνητο, εκπονούμε τις μελέτες, εκδίδουμε την άδεια αλλαγής χρήσης, κατασκευάζουμε και παραδίδουμε με το κλειδί στο χέρι. Για επενδυτές που θέλουν να ολοκληρώσουν μεταβίβαση εντός του 2026, το κρίσιμο στοιχείο είναι η διαθεσιμότητα ακινήτων με ολοκληρωμένο και ελεγμένο φάκελο — και υποστήριξη στη γλώσσα του επενδυτή σε κάθε βήμα.
Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα, βασίζεται σε κυβερνητική εξαγγελία της 5ης Σεπτεμβρίου 2026 και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι τελικές διατάξεις θα προκύψουν από το φορολογικό νομοσχέδιο. Κάθε επενδυτικός φάκελος θα πρέπει να ελέγχεται από δικηγόρο και φοροτεχνικό.