Yunanistan, gayrimenkul yoluyla Avrupa oturum izni arayan yatırımcılar için en cazip destinasyonlardan biri olmayı sürdürüyor. Türkiye'den gelen yatırımcılar için Golden Visa Thessaloniki, nadiren bir arada bulunan iki şeyi birleştiriyor: ülkeye coğrafi yakınlık ve Avrupa alanına tam erişim. Bu rehberde bugün geçerli olan yatırım eşiklerini, hâlâ açık olan 250.000 € yolunu ve Yunan gayrimenkulünün neden değerli olduğunu açıklıyoruz.
Bugün geçerli olan üç yatırım eşiği
5100/2024 sayılı kanun programı üç bölgeye ayırdı. Doğru bölgeyi bilmek, ciddi her yatırım planının ilk adımıdır:
- 800.000 € — Attika Bölgesi, Selanik İl Birimi, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki tüm adalar.
- 400.000 € — Yunanistan'ın geri kalanı.
- 250.000 € — özel kategori: ana mekânları konuta yasal olarak dönüştürülen gayrimenkuller ve restore edilecek tescilli binalar.
İki ana kategoride (800.000 € ve 400.000 €) yatırım tek bir gayrimenkulde yapılır ve ana mekânların asgari 120 m² olması gerekir. 250.000 € kategorisinde metrekare sınırı yoktur; ancak dönüşümün başvurudan önce yasal olarak tamamlanmış olması şarttır.
250.000 € yolu: Selanik'te neden önemli
Selanik 800.000 € bölgesindedir. Dolayısıyla şehir merkezinde sıradan bir daire alımı, değeri bu eşiği aşmadıkça Golden Visa için yeterli değildir. Ancak tamamen yasal ve mevzuatta tanımlı bir alternatif var: ticari alanın konuta dönüştürülmesi. Modern bir konuta dönüştürülen eski bir ofis veya dükkân, bölgeden bağımsız olarak 250.000 € eşiğine girer.
Pratikte yatırımcı, Yunanistan'ın ikinci büyük şehrinin merkezinde, aynı bölgedeki klasik bir alımın gerektireceği sermayenin üçte biriyle gayrimenkul sahibi olur. Tek ve tartışmasız koşul: kullanım değişikliği ruhsatının alınmış ve eksiksiz bir dosyayla yasal olarak tamamlanmış olması.
Yunan gayrimenkulü neden hâlâ değerli
1. İkamet zorunluluğu olmayan Avrupa oturumu
İzin; yatırımcıyı, eşini ve bakmakla yükümlü olduğu çocuklarını kapsar, Schengen alanında serbest dolaşım sağlar ve yatırım korunduğu sürece yenilenir. Yunanistan'da asgari kalış süresi şartı yoktur — yatırımcı bugün yaşadığı ve çalıştığı yerde kalmaya devam eder.
2. Avrupa pazarına giriş maliyeti
Selanik'te metrekare fiyatları, Batı ve Orta Avrupa'nın benzer şehirlerine kıyasla belirgin şekilde düşük kalırken, piyasa son yıllarda yukarı yönlü hareket ediyor. Yatırımcı yalnızca bir izin satın almıyor — kur değer kaybı riskinin dışında, euro cinsinden bir varlık ediniyor.
3. Türk yatırımcı için yakınlık ve aşinalık
Selanik, İstanbul'a bir saatten kısa uçuş mesafesinde ve günlük seferlerle bağlantılı. Bu yakınlık, mal sahibinin gayrimenkulünü ziyaret etmesine, yatırımını takip etmesine ve hayatını taşımadan ikinci bir üs olarak kullanmasına imkân tanır.
4. Yalnızca turizme değil, gerçek talebe dayanan bir şehir
Selanik, Kuzey Yunanistan'ın üniversite ve sağlık merkezidir; on binlerce öğrenci, hastaneler ve sürekli bir profesyonel akışı vardır. Uzun dönem kiralama talebi yıl boyunca istikrarlıdır — Golden Visa gayrimenkullerinin kısa dönem kiralamaya verilemeyeceği düşünüldüğünde kritik bir avantaj.
5. Şehri değiştiren altyapı yatırımları
Metro, liman modernizasyonu, Flyover ve batı girişinin yeniden düzenlenmesi kentin haritasını dönüştürüyor. Yakın zamana kadar gözden düşmüş sayılan bölgeler yeni bir ivme kazanıyor ve yeni metro istasyonları çevresindeki gayrimenkuller en güçlü değer artışını gösteriyor.
Yatırımcının dikkat etmesi gerekenler
- Yeni rejim kapsamındaki gayrimenkullerde kısa dönem kiralama yasaktır; para cezası ve iznin iptali riski vardır.
- Kullanım değişikliğiyle oluşan gayrimenkullerin şirket merkezi olarak kullanılması yasaktır.
- Dosyanın yasallığı: kullanım değişikliği başvurudan önce tamamlanmış olmalıdır. "Dönüşüm aşamasında" bir gayrimenkul şartı karşılamaz.
- Teknik inceleme: statik yeterlilik, imar uygunluğu, enerji sertifikası ve takyidatsız tapu.
ATLAS'ın rolü
ATLAS Engineering & Development, üçüncü kişilerin gayrimenkullerini pazarlayan bir emlak ofisi değildir. Biz yükleniciyiz: gayrimenkulü buluruz, projeleri hazırlarız, kullanım değişikliği ruhsatını alırız, inşa eder ve anahtar teslim ederiz. Yatırımcının ilk günden teslimata kadar tek bir muhatabı ve tek bir mühendis imzası olur — her adımda kendi dilinde destekle.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlığın yerine geçmez. Her Golden Visa yatırım dosyası, göçmenlik ve gayrimenkul hukukunda uzman bir avukat tarafından incelenmelidir.